【不動産投資】築古戸建決済完了！

先日、ようやく築63年の戸建の決済が、完了しました！

土地13坪(測量でちょっと増えた)

建物15坪二階建て

合わせて280万円でした！

そのほか

仲介手数料が16万円くらいと、登記費用が11万円くらいでした。

もともとは500万円で売りに出されていた物件でしたが、交渉の末、40%オフくらいで購入出来ました^_^

交渉に使った材料は

・リフォームして、大事に使いたい

・親のための家にするかも

・建蔽率60%だと13坪の土地では新築難しい

・現金購入で手間はとらせません

・残置物はこちらで片付けます

この5つの武器で、戦いに挑んだ結果、無事に、交渉成立となりました。

相続物件で、売主さんはそこには住んでおりませんでした。

兄弟で相続されたようで、売買代金は決済時に1/2ずつにされておりました。

前回の戸建物件も、相続物件で同じように4兄弟で分けていたのを、思い出しました。

結果的には、相続物件は交渉しやすいんだと実感しました。

決済後に、残置物の確認に現地へ。

内見した時に比べると、だいぶ、綺麗になってる様子であったが、収納内はパンパンぎゅうぎゅう。

早速ジモティに、写真をあげて、0円祭をやってみると、2時間後には見にきてくれました。

その方は、イス、キャビネット、杖、お皿各種などなど、軽自動車の後ろがパンパンになるまで持って行ってくれました。

残りは次の日曜日に再0円祭で物を減らすようにしたいと思います。

実は、ここでラッキーな出来事が！！！

残置物の中に、古いスピーカー？オーディオ？を発見！メルカリに品番をいれてみると、70000円で出品されている！！

そこで、動作確認もめんどくさいので、そのまま出品したところ、38000円で売れた！しかも1分で。

売れたのはラッキーでしたが、価格設定を安くしすぎたのをかなり後悔しました(;_;)

やはり、見てる人はいるんですねぇ。

それはさておき、これから頑張ってリフォームしていきます。

5万円で貸せればいいかなと思うので、利回り20%くらい目標です。

今度は、家賃設定、間違いないようにしたいとおもいます^_^

【株投資】空売り

今日は3月決算の権利付最終日だった

2週間前に「空売り」というものを覚えた。

信用取引の売建てというものらしい。

信用取引という言葉も最近覚えたが、去年からの株の高騰で、利益が出ていたこともあったため、株の勉強がてら試しにやってみる事にした。

取引を売りから始めて、株価が下がると買戻しして利益がでるというものだ。

売りから始めるということは、株を借りているという事らしい。

それはまあ、どうでも良くて、

私が持っているメインの株価は配当金目当てです。そのため、配当の権利日が過ぎると、株価が下がるリスクがあります。

という事は、下がるのを見越して、先に空売りしておけばいいじゃないか！！

やばい事を発見してしまった！！と思い、いくつか空売りを仕掛けました。

そして、今日。権利付き最終日。

朝から何気なくYouTubeを聞いてると、「空売りに気をつけろ」的なやつがあったので、再生してみた。

んん？これは、まんま、俺の事を言っているぞ？

配当付きの株の空売りをしていると、

なんと、

配当を支払わないといけないらしい！！

嘘でしよ！そんなん聞いてない！！

まじかまじかと、それはつらいが、

買戻そうにも、株価が上がっているため、

空売りにて、含み損がでてしまっている！

あちゃーーー。完全にやってまいました。

はい、今日の場がおわり、配当の支払い確定です。もうこうなっては、明日めちゃくちゃ株価下がって、利益が出ることを祈ります。

アーメン。

みなさま、株はしっかり勉強してから臨みましょう。

来年からは学校でも株の授業が始まるらしい。マネーリテラシーをあげていかねば。

【自己啓発】プライドレス

オリエンタルラジオの藤森慎吾が書いた【プライドレス】を読んだ。

まず題名が、気に入った。

プライドレス。そして藤森慎吾。

これだけでなんとなく本を読んだ気になれた。笑

とはいえ、イメージを確かめるために、読んだのだが、スラスラと読めた。

興味、関心があるものは集中力がすごい。

今の自分にピッタリのワードだった。

【プライドレス】

一日のうちに何度も思い出したいワードだ。

会社に入社してからというもの、トップを目指し、他人には負けないように、常に周りと比べながら、見た目や中身を熱心に自分で作り上げていった。

結果、トップになる事もできて、目標は叶い、それまでの努力や、今までやってきた事に対しての自信に満ちあふれていた。

その反面、若干ひとを見下してでもいるような、プライドのかたまり人間がいつのまにか形成されてしまっていた。

もちろん自分でも気づいていない。

人からの指摘も受け入れたくなければ、謝ることもまずない。

自分が悪かったにも関わらず、すぐに言い訳をしてしまう。

だってこっちは一番だぞ？俺が言う事の方が合ってるに違いない。この仕事をやれるもんならやってみろ。

少し大げさだが、反論してる時の心の中はこんなところだ。

人には熱くなる部分も必要ではあると思うが、今のままでは、ただの「言うことを聞かないガンコじじい」といったところだ。

相手へのリスペクトがまるでない。ビジネスパートナーとしては最低なやつだ。

そういうことに気づけたのは、割と最近なのかもしれない。

去年あたりから、会社での担当物件数を減らして、時間の余裕をつくり、ほかの社員からの意見をしっかりと聞く時間を、可能な限りつくった。

今までは、声をかけてくるな！というオーラをバンバンだしていたが、それをなくすことにした。

すると、相手側の意見がすんなり聞けるようになり、今まで意地をはって自分の意見を押し通していた意味が、全く無かった事にきづいてきた。

問題点は、「自分の意見を通すこと」ではなく、「それぞれの意見から、正しい判断をすること」であり、

そんな当たり前のような事が、意外と出来ていなかったのだ。

その考えを持った上で、今の会社にいると、そういうことがいたるところで目につく。上司なればなるほど、限ってこういう人は多い。

もしくは、出世できてないガンコおじさん。

問題を提起しても、問題点がややズレで、返ってくる。

カレーを頼んでいるのに、ご飯と福神漬けがやや小盛りで届く感じだ。

肝心のものがない！！でも対応したテイにはさせられている。

ましてや、無駄に怒られることさえある。

そんな場面がよく見えるようになってきた。

上司もそれを気づいていない。わざと問題点を曲げている場合もあるが、たいていは、気づいていない。

その原因は、

非を認めたくない。部下に指摘なんかされたくない。というプライドの部分や、

めんどくさいから対応したくない。

そもそも質問の理解ができていない。

このあたりだろう。

めんどくさいというのも

「俺がこんなことやってらんないよ」というプライドだったり、

質問の理解ができていないのも

「俺が言う事が全てだから、質問してくるな」

といった身勝手で言う事を聞こうとしないプライドだったりする。

やはりプライドさえなければ、スムーズに事が運ぶ場合も大いにあるのだ。

プライドが自分を生きにくくしている部分もあるし、周りにも悪影響を与えてしまう。

いいプライドもあると思うが、それは相手に主張するのではなく、自分と戦う時だけに発揮するべきだ。

【プライドレス】の本にもあったが、

「プライドレスを貫くことにプライドをもって生きる。」という藤森慎吾を参考にして

私もプライドレスな上司になって、部下に慕われていきたいと思います。

そして的確な判断をすることで、会社に貢献をしていこうと心から思いました。

【不動産投資】築古戸建280万円で購入

去年9月一棟マンション購入から数ヶ月。

マンションの方から早くも退去があったりもしているが、今のところ月に10万円程のキャッシュフローができている（満室だと16万円程)

これではまだまだ足りないため、次の物件を買っていきたいところだが、あまり良い物件が見つからない。

エリアは微妙だが、数字が良さそうな物件【6600万円　築15年　鉄骨造】があったが、

融資が厳しかった。

最初の物件も、すごく良い物件とは、言えないため、次の物件は建物評価や金額のバランスがしっかり取れているものでないと、融資はどうやら厳しそうである。

また、何がなんでも欲しいと思える物件に出会えてないため、行動を起こせてないところが原因でもありそうだ。

そこで、不動産業者の方とも相談しながら、思い切って方向性をかえ、

融資を受けず、低リスクの戸建を現金買いする事にした。一棟目の戸建と一緒である。

一棟目の戸建と違うのは、購入した物件を売る事はせず、賃貸に出すことにして、その戸建を担保に次の融資をひっぱる作戦である。

もちろん、戸建からの賃貸収益も狙いである。

そこで、中古戸建と、解体前の戸建付土地を探した。いろいろと探した結果、主要駅徒歩12分の戸建付きの土地が500万円で見つかった。

土地坪40万円くらいのエリアだが、土地が10坪程しか無い。それでも400万円くらい。評価額としては、もっと低い。

解体しなくて良いよとの条件で280万円で指値したら、見事にOKでした。

いずれ再建築も可能であるが、狭小地かのため間取がなかなか難しいので、今の戸建で頑張れるとこまで稼いでもらいたいと思う。

まだ、これからリフォーム開始なので、いろいろと課題がでてきそうではあるが、これも経験なので、張り切って取り組みたいと思います！

【不動産投資】一棟マンション購入！

2020年9月末

ついに、一棟マンションの購入に至った。

鉄骨3階、築17年、9500万円、表面利回り8.36%！！

YouTubeなどででてる情報はやはり、数字が良いものばかりで、現実的にはそんなにいい利回りのものはなかなか見つからない（ ;  ; ）

これでも、値交渉はしたのだが、まだまだ高いイメージ。。

それでも、機会損失を無くすため、購入を決意。

この物件を大切にメンテナンスし、安定した資産へ育てよう。

このマンションを買う前、

中古戸建をやりながら思った事は、

利回りはいいが、リフォーム等の手間がすごくかかってしまう事だ。

賃貸人がなかなかつかなかったため、結局売りに出す事になったのだが、一棟しかないため、借りてがつくまでは無収入。

不安がとまらなかった。

マンションを買う事も不安はめちゃくちゃあったが、賃貸収入、融資の返済額、メンテナンス費用、賃貸需要、税金など、しっかりと調べて数字に落としこめば、こちらの方が圧倒的に安心できた。

これはただ数字での、解決であるため、これから何十年と、何があるか分からないが、

リスクをとらない事業はないので、

ここで頑張っていく事にきめた。

時間をかけて、複数棟、所有できるように頑張ります！

【不動産投資】畳をはがしたが。。。

構造躯体(柱など)はほとんどさわらず、建具だけを取り払う事で3DKを2LDKにリノベーションをした。

床はDK以外は畳だったので、全てフローリングに張り替える事にした。

今思えば、一部屋くらい和室でもよかったかもと思っている。

あんなにも手間と時間がかかるとは思ってなかった。

サラリーマンとして働きながら休日だけでやっていくには、時間がかかりすぎた。

2階の洋室からスタートしたが、畳を剥いだだけの状態では、床のレベルが全く合っていなかった(T . T)

まずはレベルを合わせて、水平な下地をつくるところからスタートだった。。

オートレベル等があれば使うべきだった。

私は2mくらいの長めの水平器を使っていたが、それで部屋の水平をとろうとしても時間ばかり経ってしまって精度も悪かった。

何度かやり変えを行って、２日くらいかけてやっと一部屋できた。これは大変だ。。

このまま畳でもよかったのではと、

畳を預けた事を、後悔し始めていた。。

(ちなみに、古い畳は全部で20枚、ジモティに無料で掲載したら、すぐ取りに来てくれた)

まだ預けてなければ、、、畳の表替えという選択肢もあったのに。。

まぁでも後悔しても仕方ないので、時間かけて

下地をバンバン作っていった。

ちなみにここで使った下地の材料(野縁やベニア板)は現場の余り物をつかったため、無料である。

二階の、ニ部屋の下地ができたところで、仕上げのフローリングを貼り始める事にした。

【不動産投資】リノベーション開始

まず、構造的な部分に大きな瑕疵がないか確認する。

今回は床下点検口がなかったため、購入前に床下がどうなっているか確認する事ができなかった。

そのため、リフォームを始める前に、床下に大きな欠陥がないか確かめておきたかった。

畳の部屋があったため、畳をはいで、床下をのぞいてみた。

思っていたよりもよく乾燥しており、きれいな状態だった。

基礎は布基礎のようだが、地面の部分は石灰が一面にひかれていた。土台、大引には全て炭がぬられており、30年以上前の建物とは思えない程きれいな状態であった。

普段の仕事では、

新築工事しか経験した事がなかったため、昔の工法がとても興味があった。

今の建物より精度は劣るものの、湿気対策や断熱対策など、それなりの事をしていたため建物が長持ちしているんだなと感心した。

でも、伸び代はとても多い。

リフォーム次第でとってもみちがえるだろうと、ワクワクした。

とりあえず、床下はきれいでシロアリの心配も無さそうだ。

あとは少しずつ解体しながら、様子を見ていく事にした。

新耐震基準の建物ではあるが、構造計算など不安な部分もあったため、

現状の柱などは減らさず、補強をしながら進めていった。

ここから、夫婦で行うセルフリノベーションが開始された！！！